逾期支付房租 出租人可以立即解约吗

读者来信

编辑您好！

　　本人承租一店面从事餐馆经营，约定每月按期缴纳租金6000元。因为疫情影响，本人餐馆生意较差，资金一时周转不过来，想申请暂时延期缴租。但租赁合同中有一条约定“承租方逾期支付租金超过10日的，出租方有权单方面解除合同”。如果我没有在合同约定的时间支付租金，出租方能否以此为由直接解除合同呢？

　　为您释疑

韩先生您好！

　　支付租金是承租人应当履行的基本义务。根据民法典第五百六十三条和第七百二十二条规定，如果承租人无正当理由迟延支付房租，且经催告后仍未履行的，出租人可以解除合同。具体而言，应该从以下三方面考量：

　　（1）有无延迟支付租金的合理事由？比如，近年承租人延期支付租金的合理事由有新冠疫情影响，根据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，该情况下，出租方就不能以承租方迟延缴纳租金为由立即解除租赁合同。

　　（2）是否超越了迟延支付租金的合理期限？根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条规定，住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的，或者经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，可以认定承租人延迟支付租金超过了合理的支付期限，可以解除合同。

　　（3）轻微违约行为是否影响守约方合同目的的实现？根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条，即便达到约定解除条件，仍需要审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。如果承租人超过了合同约定的时间支付租金，但最后出租人也收款确认了，此时出租方主张解除合同，一般不予支持。因为短暂迟延支付租金属于轻微的违约行为，并且该情形也未导致出租方合同目的无法实现。

　　根据您的实际情况，如果确实因为疫情影响，您的餐馆生意惨淡，一时无法拿出租金，您又不想解除合同，建议及时向出租方告知实情，协商延期支付的合理期限。

　　此外，建议在承租方逾期支付租金时，出租方应提前催告，避免因解除合同引发争议。